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こだわリスの
戸建て購入塾
注文住宅のローンはこんなに複雑？
そうだね、戸建てだとマンションと違って管理費、修繕積立金や駐車場代なんかのランニングコストも掛からないから定年後も安心だし、更に注文住宅だったら自分の好きな間取りのお家が建てられるもんね。
実はこのあいだ、住宅展示場に行ったんだけど、そこのシマリスハウスっていうハウスメーカーのお家がすっごくかわいくて素敵だったの。今真剣にそこのお家を建てたいなって思ってて・・・。それから、今のアパートの隣りの空き地が売りに出てて、住み慣れた場所だし、陽当たりもいいし、土地はそこにしよっかな～って。わたしのお給料がクマリス銀行だから、来週駅前の支店に行って住宅ローンの仮審査をしようって思ってるんだ。
ふ～ん、そうなんだ。でも、クマリス銀行はダメだと思うよ。
ふふ～ん、リスくん心配しないで！実はわたし、去年年収がかなり上がったんだ～。頭金は100万円だけど、この前、わたしより年収の低い会社の後輩なんか、頭金50万円で残りは全部クマリス銀行の住宅ローンでマンション買ってるから、わたしもきっと大丈夫！
いや、そういうことじゃないんだ。
えっ？それじゃ、クマリス銀行がダメってどういうこと？？
それはね、リス子ちゃんのプランだとシマリスハウスでお家を建てたいんだよね？多くの場合、ハウスメーカーや建築会社へは、お客さんは数回に渡ってお金を支払わなきゃならないんだ。例えばだけど、建築の請負金額が2,700万円だとすると、契約のときに50万円、間取りが決まって建築確認申請のときに700万円、上棟のときに800万円、完成して鍵をもらうときに残りの1,150万円みたいな支払い方をするんだ。
そういえばシマリスハウスの営業の人もそんなこと言ってた気がする。
リス子ちゃんの頭金は100万円だから、土地の契約のときに50万円支払って、建物の請負契約のときに残りの50万円。そこまでは手元の頭金で支払えるよね。でも、建築確認申請時の700万円と上棟の際の800万円が支払えない。
リスくん、さっきのわたしの話しちゃんと聞いてた～？もう一回話すけど、私の後輩は頭金50万円で残りは全額クマリス銀行から融資を受・け・て・ま・す。
ちゃんと話しは聞いてたよ。その後輩はマンションを買ったんだよね？
そう、後輩にも戸建てをすすめたんだけどね・・・。
その後輩くんの場合は、たぶんマンションの契約の際に50万円を支払って、残りは鍵をもらうときにクマリス銀行から融資を受けて売主さんに支払ったんだよ。だから、融資は１回だけ。リス子ちゃんの場合は、１回目は土地の決済のとき、２回目は建築確認申請のとき、３回目は上棟のとき、４回目は鍵をもらうときの合計４回に分けて融資を受ける必要があるよね。どこの銀行でも、１回目の土地のときと、２回目は鍵をもらうときの合計２回の融資はしてくれるんだけど、その間の建築確認申請のときと上棟のときには融資をしてくれない銀行も多いんだ。クマリス銀行も２回だけだから、リス子ちゃんの場合はダメって言ったんだよ。
でも、シマリスハウスの営業の人はそんなこと言ってなかったよ。クマリス銀行で、たしかフラット３５を使ってとか・・・。
う～ん、その場合はもっとたいへんだね・・・。
・・・もっとたいへんって・・・。
それはね、フラット３５の場合、建物の検査済証が発行されてからの融資になるんだ。ということは、鍵をもらうときの１回だけなんだよ。そうすると、それまでに必要な３回分の支払いはどうするのかというと、〝つなぎ融資〟を受けることになるんだ。
何？その〝つなぎ融資〟って。
つなぎ融資は、フラット３５の融資を受けるまでに必要な資金を短期の別建てで融資してくれるものなんだよ。クマリス銀行の場合、つなぎ融資の利率は2.475％、つなぎ融資の手数料や印紙代などでざっと80万円くらいかかるはずだよ。つないでもらう期間は１年程度だろうけど、つなぎ融資の利息や手数料なんかはその１年間のつなぎのためだけに掛かる費用だからとても割高だよね。そういったこともあるから、リス子ちゃんのケースだと別な銀行を考えた方がいいんじゃないかな？
そんな話しは聞いてなかった・・・。
注文建築の場合は、融資がとても複雑になるから、住宅ローン専門のファイナンシャルプランナーがいる不動産会社に相談した方がいいよ。銀行は、自分の銀行の仕組みは詳しいけど、他の銀行の仕組みまでは理解していないしね。
リスくん詳しいから、リスくんおねが～い！
・・・。
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マイホームを買うなら、絶対に戸建てがいいな～。それから、注文住宅が夢！